전세 계약 중 집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 돌려받을까?

전세나 월세로 사는 동안 집이 매매되면 새 소유자와 계약서를 다시 써야 하는지, 보증금은 누가 반환하는지 걱정될 수 있습니다. 핵심은 임차인이 대항력을 갖췄는지와 소유권이 언제 이전됐는지입니다.

새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 경우

주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택을 매수하면, 원칙적으로 새 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다. 기존 임대차의 기간과 보증금 조건도 이어지므로 매매만으로 계약이 끝나거나 보증금을 즉시 돌려받는 것은 아닙니다. 계약 만료 등으로 반환 시기가 오면 보증금 반환 의무는 통상 새 임대인에게 있습니다. 임차인은 새 소유자의 이름과 연락처, 소유권 이전 여부를 확인하고 계약서와 보증금 지급 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.

전입신고와 점유를 유지하고 기록을 남기기

대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 발생하는 것이 원칙입니다. 소유권 이전 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 보증금을 돌려받기 전에는 임의로 주거지를 비우지 않는 편이 안전합니다. 새 소유자가 바뀌었다는 이유로 새 계약서를 요구하더라도 기존 계약을 종료하는 합의인지, 조건을 바꾸는 내용인지 먼저 확인하세요. 변경 합의가 필요하다면 보증금, 기간, 기존 계약의 효력 등을 문서로 명확히 하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌면 보증금을 바로 청구할 수 있나요?

소유자 변경만으로 만기 전 반환을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 계약 기간과 해지 합의 여부를 확인하고, 반환 시점은 기존 계약에 따라 판단해야 합니다.

입주 전 소유자가 바뀌면 어떻게 해야 하나요?

아직 주택을 인도받거나 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 갖춰지지 않았을 수 있습니다. 소유권 이전 시점과 계약 당사자, 보증금 지급 상태를 확인하고 새 소유자와 계약 이행 및 보증금 처리 내용을 서면으로 정리하세요.