아파트 매매 전 등기부등본, 무엇을 확인해야 할까?

매매 계약 전에는 등기부등본으로 소유자와 권리관계를 살펴야 합니다. 다만 발급 시점 이후 새로운 권리가 설정될 수 있으므로 계약일에 확인하고, 잔금 지급 전에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.

갑구에서 소유자와 처분 제한 확인

갑구에는 소유권 변동과 가압류·압류·가처분 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 사항이 표시됩니다. 계약 상대방이 등기상 소유자와 같은지 이름과 지분을 대조하세요. 대리인이 계약한다면 위임장과 본인 확인 자료를 별도로 살피고, 공동명의라면 계약에 필요한 당사자가 모두 참여하는지도 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 등기명의인과 실제 계약 권한이 다를 수 있어, 신탁원부 등 관련 자료를 확인하기 전 서둘러 계약하지 않는 편이 좋습니다.

을구의 근저당과 잔금 처리

을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 근저당권이 있다고 해서 곧바로 매매가 불가능한 것은 아니지만, 채권최고액과 말소 조건, 말소에 필요한 절차를 확인해야 합니다. 계약서에는 잔금으로 대출을 갚는 경우 상환과 말소 신청을 누가 언제 진행하는지 명확히 정하고, 잔금일에는 말소 서류와 등기 신청 여부를 확인하세요. 등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같다고 단정할 수 없으므로 금융기관 상환 확인 자료도 살펴야 합니다. 등기부만으로 임차인의 점유·보증금 등 모든 사정을 파악할 수는 없어 현황과 계약 내용도 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약 전에 발급한 등기부등본으로 잔금까지 진행해도 되나요?

권리관계가 바뀔 수 있으므로 잔금 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요. 계약서의 말소 약정이 실제 이행되는지도 별도로 점검해야 합니다.

근저당권이 있으면 계약을 피해야 하나요?

일률적으로 판단하기 어렵습니다. 대출 상환과 근저당 말소가 잔금과 연계돼 있는지, 필요한 서류와 절차가 확보되는지 확인한 뒤 결정해야 합니다.